Síndicos profissionais e o registro no CRA

Atualizado: 3 de Mai de 2019

Por Zulmar Koerich

Colunista comenta as recentes autuações por parte do CRA sobre síndicos em Santa Catarina

Fonte Sindiconet


A explosão do mercado imobiliário nas últimas duas décadas trouxe consigo o surgimento de milhares de novos condomínios pelo país.


A compreensão da extensão e complexidade das normas que incidem sobre a administração do condomínio, aliada ao permanente estado de “metamorfose ambulante” das decisões judiciais sobre os diversos temas, assim como a percepção de existência de responsabilidade em caso de erros cometidos, fez nascer a figura do “Síndico Profissional”, sendo este um agente externo do quadro de condôminos pertencentes a determinado condomínio.


Tal possibilidade encontra previsão no art. 1347 do Código Civil:


A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”


Inobstante, a atividade de “Síndico Profissional” ainda não foi objeto de regulamentação, carecendo de elementos indicativos de capacidade técnica e estrutural que confiram forma de profissão aos Síndicos não condôminos.


Entretanto, a preocupação pela regulamentação formal não deveria, a nosso ver, ser objeto de atuação por parte do Estado.


Leia artigo sobre regulamentação da profissão de síndico


A escolha de um síndico profissional dá-se por deliberação de uma assembleia, que deve deter da mais ampla e total liberdade para estabelecer os critérios de escolha por este ou aquele profissional, colhendo os frutos e consequências de sua escolha.     


O projeto de lei 348/2018, de autoria do Senador Hélio José (PRÓS/DF), se propõe a suprir referida omissão, ao disciplinar expressamente sobre a habilitação do síndico não condômino.


Em atualização datada de 21/12/2018, referido projeto ainda se encontra na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (Secretaria de Apoio à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania), devendo, após isso, seguir a tramitação normal das leis ordinárias junto ao Congresso Nacional.


Como é do conhecimento geral, estando o Congresso Nacional com a pauta bastante comprometida com questões de grande interesse nacional, como a reforma da previdência e “pacote anti-crime”, o referido projeto tende a seguir uma tramitação bastante morosa.

A proposta apresentada indica o Conselho Regional de Administração (CRA) como a entidade responsável pelo registro e pelo exame dos conhecimentos técnicos necessários para o exercício da profissão de síndico.


Segundo o autor do projeto:


“A opção pela prova de conhecimentos é uma fórmula que abre as portas da profissão a técnicos, engenheiros, economistas, contadores, advogados, enfim, a qualquer pessoa que domine os conhecimentos técnicos básicos para o exercício da profissão, inclusive as autodidatas.” 


Entretanto, projeto de lei não é lei. Devemos ressaltar que as disposições nele constantes são as originárias, sem qualquer emenda, alteração, tão comuns em qualquer projeto antes de sua aprovação definitiva. Projeto de lei não cria obrigações, premissas ou responsabilidades pelo seu descumprimento. Tem tanto valor quanto se não existisse, sendo apenas uma expectativa.


Ocorre que, adiantando-se às disposições do projeto, os Conselhos Regionais de Administração – CRA têm autuado, multado e demandado judicialmente contra pessoas jurídicas que tem oferecido a atividade de síndico profissional no mercado, sob fundamento de que há necessidade de garantir um mínimo de proteção à coletividade, submetendo os síndicos profissionais à fiscalização ética e disciplinar.


A Lei nº 6.839/80 veio disciplinar o registro dos profissionais e empresas nas entidades competentes de acordo com sua atividade básica, para acabar com a exagerada multiplicidade de registros de uma só empresa, com fins puramente de arrecadação.


Nesse sentido, cumpre salientar o que dispõe o art. 1º da Lei nº 6.839/80:


Art. 1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros".


Interpretando a norma acima mencionada, veja-se lição dada pela juíza federal Luísa Hickel Gamba, in verbis:


"A lei estabelece, na verdade, que a pessoa jurídica seja inscrita em conselho profissional em razão de sua atividade básica, ou seja, de sua atividade principal, final, ou, ainda, em razão daquela pela qual presta serviços a terceiros. E mais: estabelece que em relação à atividade fim ou à atividade pela qual presta serviços a terceiros a empresa mantenha, e indique, para anotação no conselho, profissional legalmente habilitado, também inscrito, que se encarregue e responda pelo exercício da profissão em nome da pessoa jurídica.


[...] O objetivo maior da exigência, porém, é, sem dúvida, a proteção da coletividade em benefício da qual é exercida a profissão, por meio do exercício do poder de polícia, visto que, inscrita no conselho competente, a pessoa jurídica está sujeira a fiscalização técnica e ética, para assegurar o bom desempenho profissional.


Em suma, a inscrição da pessoa jurídica em conselho profissional só é devida quando ela é constituída com a finalidade de explorar a profissão, seja praticando atividade fim privativa da profissão, seja prestando serviços profissionais a terceiros. E, nesses casos, a empresa deverá ter um profissional habilitado que responda pelo exercício da profissão em nome da pessoa jurídica. Hipótese diversa é a da empresa que na sua atividade produtiva, como atividade meio, utiliza-se de serviços técnicos ou científicos ligados a determinada profissão.

Aqui, a empresa, como pessoa jurídica em si, não está sujeita a inscrição em conselho, mas está obrigada a manter como empregado ou prestador de serviço, profissional habilitado e inscrito, responsável por aquela atividade meio."


(Conselhos de Fiscalização Profissional. Doutrina e Jurisprudência. Coordenador Vladimir Passos de Freitas, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2001, p. 174-175)


Para o poder judiciário está assentado o entendimento de que a atividade que obriga a inscrição em um determinado conselho é a atividade básica, a dita atividade-fim de uma empresa, e não a prática de uma determinada atividade profissional levada a efeito como atividade-meio da atividade principal. Ainda, a prestação de serviços a terceiros na área de conhecimento respectiva.


Diante das premissas postas pela legislação em comento, deve-se verificar a existência de correspondência entre as atividades desempenhadas por um Síndico Profissional e aquelas identificadas como próprias de um administrador previstas no art. 2 da lei 4.769, de 9 de setembro de 1965:


Art. 2º - A atividade profissional de Técnico de Administração será exercida, como profissão liberal ou não, VETADO, mediante:


a) pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, direção superior;


b) pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos nos campos da administração VETADO, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que esses se desdobrem ou aos quais sejam conexos;


Encampando a tese defendida pelos Conselhos Regionai